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全國賣地收入增速加快,但三四線城市仍下滑

發布時間:2019-09-24 08:59:09    瀏覽次數:1671    來源:第一財經

2019年以來,受棚改規模收緊及部分需求被提前透支情況下,三四線城市土地市場表現不及去年。

土地供應多寡關乎樓市走勢,最新官方數據顯示,全國土地出讓收入已經由降轉增,房地產用地供應總量逼近去年同期,但三線城市下降較大。

自然資源部數據顯示,今年1-8月,全國房地產用地供應8.23萬公頃,同比略減1.6%。從最近3個月的房地產供地數據來看,盡管前8月全國房地產和住宅用地供應同比有所減少,但減幅逐月收窄;重點城市中,一線城市房地產和住宅用地供應同比保持增加態勢,且增幅逐月擴大。

分城市來看,一線城市房地產和住宅用地同比均有所增加。今年1-8月70個大中城市房地產用地供應3.07萬公頃。一、二、三線城市房地產用地供應同比分別增加6.2%、增加1.9%、減少9.0%,住宅用地供應同比分別增加19.6%、增加1.4%、減少13.6%而財政部數據顯示,今年前8月全國土地出讓收入已經超過了3.7萬億元,同比增幅比7月份進一步加快

部委調控土地市場

縱觀年初至今,國內土地市場經歷了從低迷到迅速升溫以及回落的幾個階段,當前土地市場降溫跡象較為明顯。

中原地產研究中心數據顯示,今年8月份全國70大中城市(對應國家統計局公布的70個房價城市)合計土地成交1057宗,成交土地金額2501億元,土地成交溢價率只有8%,相比之前幾個月有明顯下調,從土地市場情況看,最近房地產領域融資收緊的預期逐漸影響到土地市場。

中原地產首席分析師張大偉認為,整體來看,今年1-2月份各地土地市場較為低迷,隨著春節后信貸市場增量增加,房企融資難度有所降低,4月份開始部分城市土地市場出現了復蘇苗頭,一二線城市土地市場連續升溫,土地單月成交金額均在3000億以上,溢價率也保持在20%左右。

穩地價是2019年房地產調控的一個重要目標,二季度以來土地市場的快速升溫引起了監管部門的注意,相關部委陸續出手。

今年4月,為實現因城施策、分類調控目標,保持住宅用地供應穩定,引導市場預期,自然資源部辦公廳下發通知要求,做好2019年住宅用地“五類”調控目標制定實施工作。

通知要求,地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市),商品住房庫存消化周期在36個月以上的,應停止供地;36-18個月的,要適當減少供地;18-12個月的,維持供地持平水平;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加并加快供地。

另一承擔房地產市場調控職責的住建部,四五月份也開始對部分地價、房價上漲過快的城市進行了預警。

到了7月份,房地產信托與海外融資方面連續出臺新政,均對房地產拿地政策造成了一定影響。此后,熱點土地溢價率開始出現了下調,8月份70大城市的經營性土地流標土地明顯增加,總數達72宗為年內最高。

“土地市場與樓市一樣,只允許出現小陽春,而不允許入夏。一旦土地市場過熱,不排除升級政策的可能性。”張大偉稱,8月來土地市場進入快速退燒階段。

中原地產數據顯示,房企拿地數據方面也出現了較為明顯的下降,8月份主要房企拿地明顯減少,國內只有8家企業拿地金額超過了50億元,其中最高的是萬科150億元,其次是保利92億元,金茂68億元,新鴻基66億元,華潤64億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為,今年二季度中央對于部分城市地價過熱現象給予了高度關注,政策基本面重新收緊,尤其是融資市場的收緊特征最為明顯,這使得三季度房企購地更為理性。

三四線城市降溫明顯

近幾年,中國樓市的區域特色愈加明顯,房地產市場走勢出現分化,房企對非優質土地定價出現下調。但對優質城市、優質土地的爭搶依然激烈。雖然一二線城市調控政策嚴格,但對于房企來說,為了加大銷售額,依然會集中拿地。

在一二線土地市場保持較高熱度的同時,三四線城市土地市場則出現回落跡象。從一些統計數據來看,2019年以來,受棚改規模收緊及部分需求被提前透支影響,三四線城市土地市場表現不及去年。今年1-8月三線城市房地產用地供應同比減少9.0%,住宅用地供應同比減少13.6%。

上海易居房地產研究院最新一期《中國百城宅地成交報告》顯示,2019年1-9月份,64個三四線城市住宅用地成交面積為14488萬平方米,同比下降7.1%。與一二線城市的走勢略有差異,三四線城市宅地市場的降溫特征較為明顯,近兩個月年初累計宅地成交面積同比降幅持續擴大,進一步體現了市場降溫的特征。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,從1-8月份全國百城住宅用地交易市場來看,受政策管控、市場預期等影響,相關購地增速曲線略有下行,充分體現了宅地交易市場降溫的態勢。而從結構上看,三四線城市的降溫趨勢更為明顯,和此類城市當前重新面臨庫存積壓的問題是相關的。

“從原因上看,當前三四線城市住宅交易市場降溫,重新面臨去庫存的壓力,這會打擊房企補充宅地的積極性;同時也影響了房企的資金回籠和繼續購地。”嚴躍進稱。

賣地收入增速加快

全國層面房地產供地量的趨穩,也影響到了土地出讓收入的變化。

從今年4月份開始,財政部每月公布的財政收支情況中,不再披露國有土地使用權出讓收入的具體金額,僅發布同比變動情況。從過去數月的數據來看,土地出讓收入在經歷年初的下降后,已經在7月份實現了同比增長,并且在8月呈現加速增長態勢。

財政部數據顯示,今年1-8月累計,全國土地出讓收入同比增長4.2%。而今年1-7月則是同比增長3.1%。

2018年前8月國有土地使用權出讓收入為37009億元。2018年全年則達65096億元,同比增長25%,總額創下歷史新高。

在今年年初,出于對2018年下半年開始的土地市場遇冷,土地流拍現象增多的“擔憂”,多地在編制2019年政府基金性收入預算時,還紛紛下調今年的土地出讓收入預期。

嚴躍進表示,當前對于穩地價的管控非常嚴厲,近期部分熱點城市也積極開展銀行系統大檢查,其中一項內容就是檢查是否存在違規資金進入購地市場。

“預計9月份住宅用地市場以降溫為主要特征,尤其是考慮到房企當前資金壓力開始增大,所以預計房企拿地會偏保守和趨于理性。當然,需要看9月份‘普降+定向降準’政策的效應。若是住宅交易活躍度有明顯上升,那么四季度房企認購住宅用地的積極性或會有所增加。”嚴躍進稱。

2011年至2018年,全國土地出讓收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元、52059億元和65096億元。

距離年底還有四個月,如能保持當前態勢,2019年全年土地出讓收入有望再度超過6萬億元。

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